پورتال جامع دلتا

كارآيي بازارهاي مالي

بازار هاي مالي بازارهايي هستند كه در آنها اوراق بهادار مثل شركت ها، اوراق قرضه، پول و اسنادي از اين دست مورد معامله قرار ميگيرند. هر كدام ازاين اوراق داراي خصوصيات و ويژگي هايي هستند. خود بازارها نيز از آنجا كه بايد داراي جذبه كافي خريداران و فروشندگان در بازار و باشند بايد ويژگي هايي داشته باشند. اساساً مي توان بازارهايي مالي را به دو بخش بازارهاي سرمايه و پول تقسيم بندي كرد. كه به نحوه استفاده از اين بازارها اشاره دارد. در بازارهاي سرمايه، خريد و فروش اوراق بهادار دست اول كه در آنها هدف تامين سرمايه براي شركت در حال تاسيس است، در جريان است. طبيعتاً سهام و اوراق قرضه اي كه شركت ها براي تامين سرمايه خويش منتظر مي سازند در اين بازارها براي بار اول عرضه مي شوند اما بازار دست دومي نيز در داخل بازارهاي سرمايه در جريان است كه خريد و فروش هاي بعدي اوراق بهادار در آن انجام مي پذيرند. انباردار بورس عمدتاص دست دوم است.

بازار پول شكل ديگري دارد. در اين بازار از صحبت از اعتبار كوتاه مدت است، يعني منابع مالي در قالب و امهاي مختلف براي مدت زمان هاي كوتاه اغلب براي مدت كمتر از يك سال وام داده مي شوند. مهمترين وظيفه بازار پول تامين سرمايه در گردش موسسات اقتصادي است.

وظايف مهم بازارهاي مالي عبارتند از:

الف) ايجاد تسهيلات در زمينه تامين سرمايه واحدهاي اقتصادي

ب) ايجاد امكان خريد و فروش هاي بعدي اوراق بهادار (بازار ثانويه- دست دوم)

ج) تعيين قيمت عادلانه سهام

تعيين قيمت عادلانه سهام، وظيفه بسيار مهمي است كه مباحث مفصلي در دنياي مالي به خود اختصاص داده است. تعيين قيمت عادلانه سهامي كه واقعاً با ميزان ديسك و بازده موسسات تناسب داشته باشد نشان از كارايي بازار دارد.

نظريه بازار كارآي سرمايه

بازار كارآرا به بازاري اطلاق مي شود كه در آن قيمت اوراق بهادار از قبيل سهام عادي، منعكس كننده تمام اطلاعات موجود در بازار باشد. به عبارت ديگر وجود اطلاعات كافي در اين بازار انعكاس سريع آن بر روي اوراق حكايت از كارآيي بازار دارد. از اين رو تصور بر اين است كه در بازار كارآ قيمت اوراق بهادار به ارزش ذاتي آن نزديك است. اگر اينگونه باشد لاجرم قيمت بازار شاخص درستي از ارزش واقعي سهام خواهد بود. چنين بازاري بايد خصوصيات منحصر به فردي داشته باشد. 

ويژگي كارايي بازار

1-در بازار كارآ بايستي شرايط بازار رقابتي حاكم باشد. مهمترين خصوصيت بازار در رقابتي وجود تعداد زيادي عرضه كننده و تقاضا كننده در بازار است كه بيانگر آزاد بودن و خروج و ورود همه مردم به اين بازار است.

2-اطلاعات بايد بسيار سريع و فوري با هزينه كم در بازار پخش شوند تا حصول آن براي همگان به راحتي امكان پذير باشد.

3-هزينه معامله در بازار كارآ بايد بسيار كم و نامحسوس باشد. به طوري كه يك معامله آن براي همه به سادگي مقدور باشد.

4-بازار نبايد حاوي شرايطي باشد كه تحت نوفذ و تاثير معامله گران اندك قرار بگيرد.

5-افراد مطلع در بازار وجود دارند و دانش و آگاهي آنها باعث مي شود كه بازار به كارآيي برسد. اما اين آگاهي نبايد در يك بازار كارآ منجر به اين شود كه سودي بيشتر از مردم عادي براي اينگونه افرد در پي داشته باشد.

6-مكانيزم تعديل قيمت در بازار كارآ بدين نحو است كه افرادي كه در بازار حضور دارند با تجزيه و تحليل اطلاعات فوراً وادار به خريد و يا فروش اوراق خاصي مي شوند و اين بدان معني است كه اطلاعات سريعاً بر روي قيمت ها منعكس شده اند. طبيعتاً چون اين اطلاعات به صورت تصادفي توزيع ميشوند از قبيل قابل پيش بيني و نتيجه گيري نيستند.

7-وجود كارگزاران و واسطه هاي متخصص خريد و فروش كه با دانش و آگاهي خود به توزيع اطلاعات درست و تعيين قيمت مناسب كمك مي كنند.

زمين بازسازي با قيمت هاي فرسوده و … وجود دارد كه به اعتبارات ميان مدت 3 تا 7 سال نياز دارند. انقلاب در امور مالي در سال هاي اخير به مكانيسم هايي انجاميده است كه بر روي شكاف ميان بازارهاي كوتاه مدت و بلند مدت پل مي زند. آنچه كه در اين بررسي مورد نظر مي باشد مطالعه چگونگي كيفيت و كارآيي تخصيص اعتبار در قالب تسهيلات بلند مدت به استفاده كنندگان نهايي در كشور ما است.

متأسفانه آمار و ارقام تسهيلاتي كه توسط بانك ها اعطا مي شود، به تفكيك نگهداري نمي شود و آنچه كه موجود است آمارهاي كلي ناقص و فاقد مشخصات لازم براي تحقيق ميداني است. آمارهاي وزارت خانه ها، سازمان ها و بانك مركزي در خيلي از موارد با هم مغايرت دارند و اساساً آماري در مورد خانه هاي فروش رفته و چگونگي تامين آنها و .. وجود ندارد. از اين رو چارچوب تحقيق جاري توسط آمارهاي موجود تعيين شده است.

ابزار معمول در دنيا براي تامين مالي بلند مدت خريد و استفاده از مسكن و مستقلات رهن است. نهادهاي متفاوتي كه در جهان عهده دار اعطاي تسهيلات به گروه هاي فوق بوده اند، قسمت اعظمي از تسهيلات اعطايي خود را در قالب رهن به استفاده كنندگان ارائه كرده است. براي مثال در امريكا كه يك سوم كل وام هاي بانك ها و يك پنجم كل داراييهايشان به وام هاي مستغلات مربوط است، بسياري از اينوام ها به شكل وامهاي رهني در اختيار استفاده كنندگان قرار گرفته است. ارزش كل وام هاي مسكن و مستغلات اين بانك ها براساس ارقام مندرج، در ترازنامه آنها بيش از 300 ميليارد دلار است. چنين مشاركتي در وام هاي رهني در بخش مسكن تازه در حالي است كه بانك ها به دليل نقدينگي پايين اين وام ها از ورود كامل به اين حوزه خشنود نيستند. علاوه بر رهن، كه برخلاف شكل سنتي آن حصه و واحد منسجم و يكساني ندارد و بر حسب ويژگي هاي وام گيرندگان اوراق بهادار مورد نظر، نرخ بهره قرا ردارد، سررسيد، نحوه بازپرداخت حقوق وام دهنده عدم پرداخت اقساط و … تغيير مي كند، به دليل فعاليت زياد اين بازار ابزار جديدي نيز طراحي و مورد استفاده اين نهادها در جهان قرار گرفته است. معرفي اين ابزار مقايسه آن با روش سنتي رهن در ايران و طراحي ابزار مالي جديد مي تواند حركتي در جهت گسترش و بسط بازار رهن در ايران باشد. در اين بررسي لازم است كه محدوديت هاي ابزار رهن مسكن چه از نظر مالي و چه از نظر نهادهاي درگير آن روشن شوند. تصوير كلي از بازار رهن مسكن در ايران مي تواند نقش و وزن اين نهادها در اين بازار را نشان دهد.

آنچه كه مسلم است اساساً بازار رهن در ايران منحصر به فعاليت بانك ها‌ (عمدتاص بانك مسكن) و در مقاطي كوتاه شركت ها سرمايه گذاري و پس انداز بوده است كه به شكل سنتي رهن (ايستا) از آن استفاده كرده اند. در رهن سنتي، پرداخت به دريافت كننده تسهيلات به اعتبار ضايعات مستغلاتي 

انتظارات آنها پوشش اجاره بها و مازاد ارزش (Capital Gain) مناسب در زمان فروش است.

2- محاسبه ارزش ساختمان ها منحصر به استفاده از قيمت تمام شده احداث ساختمان ها نيست و قيمت زمين و سود مورد انتظار پديد آورنده ساختمان نيز بايد در آن ملحوظ شود.

3- به احتمال بسيار قوي، در آينده سال هاي نااطميناني (انقلاب جنگ) را كه اثر منفي در تقاضا اعمال مي كنند نخواهيم داشت.

4- با توجه به انيكه در سال هاي سازندگي قرار داريم و هرچه سريعتر به ميزان موجودي مسكن افزوده مي شود لذا متغير بسته (تقاضا) نيز افزايش خواهد داشت.

البته به اين نكته نيز واقفيم كه ساختمان ها دچار استهلاك خواهند شد و حوادث غير مترقبه اي مانند زلزله و سيل نيز ممكن است حادث شوند ليكن پيش بيني مي كنيم كه در مجموع آثار بر آينده‌ي اين عوامل تاثير مثبت بر تقاضا داشته باشد.

نتيجه گيري و پيشنهادات

از برازش معادله عرضه نتيجه گرفتيم كه سيستم بانكي با توجه به محدوديت هاي موجود، در تخصيص بهينه وجوه د راختيار خويش به رهن موفق عمل كرده است. اما با توجه به اينكه عامل محركه سيستم در تخصيص بيشتر يا كمتر به اين بخش (RM- RB) است، در تعيين هر كدام از اين دو نرخ جاي بحث وجود دارد، ضمن اينكه منابع بيشتر منجر به تخصيص بيشتر خواهد شد. براي جذب منابع بيشتر RB بايد به اندازه كافي زياد باشد تا بتواند با نرخ سود حاكم بر بازار سرمايه (حداقل با نرخ همين اوراق مشاركتي كه اخيراً رواج يافته است) رقابت نمايد. همچنين به كاهش ارزش سپرده ها در اثر پديده تورم نيز بايد توجه كافي داشت. از طرفي براي اينكه بانك بتواند هزينه هاي جاري و عملياتي خود را پوشش دهد بايد RM در حد بالاتري تعيين شود. تا سرمايه گذاري در بخش رهن معني دار جلوه كند. با توجه به حساسيت شديدي كه ميزان تقاضا نسبت به نرخ رهن دارد، تعيين RM در حد بالاتري باعث كاهش مازاد تقاضا خواهد شد و بازار به سمت تعادل عرضه و تقاضا حركت خواهد كرد (1)، اما با توجه به عوامل تشكيل دهنده تقاضا هنوز مازاد تقاضاي زيادي وجود خواهد داشت بنابراين لازم است كه به بخش عرضه و جذب منابع بيشتر سپرده گذاري توجه شود.

در بخش بررسي تسهيلات بانك ها به اين نكته اشاره شد كه به طور متوسط در دوره‌ي 72-1336، 2/46 درصد از منابع بانكي به صورت بلا استفاده باقيمانده و از بخشي از منابع به صورت ارزان در تسهيلات (مخصوصاً مسكن) استفاده شده است كه حكم پرداخت يارانه از منابع سيستم بانكي را دارد، يعني RM به درستي تعيين نشده است. همچنين در صورت اصلاح مكانيسم جذب سپرده ها (تعيين صحيح RB) امكان كاناليزه شدن نقدينگي سرگردان بخش خصوصي كمه در سال 1375 بالغ بر 89442 هزار ميليارد گزارش شده است براي استفاده از سود عادلانه و مناسب سپرده گذاري به سوي بانك ها وجود خواهد داشت.

    امكان آزاد كردن وجوهي كه توسط سيستم بانكي وام داده شده است نيز وجود دارد. به اين نكته اذعان داريم كه بانك نقدينگي بي حساب در اختيارند. و قادر به جذب سپرده هاي ارزان قيمت نيز نيست، لذا بايد دوره گردش نقدينگي خود را كوتاه كند، اما اين موضوع به معني كوتاه كردن دوره وام نيست. آنچه كه در كشور هاي پيشرفته براي آزاد سازي منابع انجام مي شود، استفاده از اوراق قرضه و بازار ثانويه رهن است. در اين بازارها امكان فروش وام ها به كساني كه  علاقمند به سرمايه گذاري در اين زمينه هستند وجود دارد. لذا ملاحظه مي شود كه ظرفيت بازار رهن هم در قعد و هم در بعد تقاضا بسيار بيشتر از آني است كه در حال حاضر عرضه و تقاضا مي شود. بنابراين مي توانيم بگوييم كه از تممي ظرفيت بازار رهن در ايران استفاده نمي شود و امكان گسترش بازار رهن به منظور توسعه بازار سرمايه مسكن با تعديل وبهينه سازي نرخ هاي RB , RM وجود دارد.

در رهن با نرخ سود ثابت كه در ايران موسوم است مزاياي وام براي وام گيرنده بسيار زياد است. از جمله مي توانيد خود را بر نرخ سود ثابتي استوار كند و دقيقاً ميزان پرداخت ماهيانه و ميزان كاهش وام را پيش بيني كند، بعلاوه افزايش ارزش دارايي بي انتها عايد وام گيرنده مي شود. از طرف ديگر زيان هاي وام دهنده (بانك و در درجه بعدي سپرده گذار) خيلي زياد است. بانك ميزان ثابتي از نرخ سود را براي مدت بسيار طولاني دريافت مي كند و در واقع نقدينگي خود را در خدمت منابع وام گيرنده قرار مي دهد. تا زماني كه سپرده گذاران حاضر باشند كه رايانه وام هارهني را به وام گيرندگان بپردازند. مانعي در اين كار نيست، اما در وضعيت تورم سپرده گذاران تمايل خود را به اين كار از دست مي دهند. لذا ابزاري براي تامين منابع سپرده گذار بانك و وام گيرنده بايد به وجود آيد. اين بازار بايد توانايي آن را داشته باشد كه اولاً سود مورد انتظار سرمايه گذاران به اضافه هزينه هاي بانك را پوشش دهد و كاهش ارزش سرمايه ناشي از تورم را جبران (يا لااقل تا به حدي جبران) نمايد و ثانياً پارامترهاي اين ابزار بايد متناسب با درآمد وام گيرنده تعيين شوند و سهمي عادلانه از سرمايه گذاري براي وي را نيز تضمين نمايند. شناور ساختن RB , RM مي تواند تا حدي اين مشكل را حل كند.

از بررسي ابزار رهني مورد استفاده در وضعيت هاي تورمي در جهان كه قبلا عنوان شد، اين نتيجه به دست مي آيد كه در تمامي آنها مشاركت بين بانك و و ام گيرنده وجود دارد. و اين دقيقاً چيزي است كه مشخصه اصلي نظام بانكداري بدون ربا است. از اين رو، به نظر مي رسد كه تمامي رهن هاي با نرخ متغير و قابل اصلاح و با پرداخت طبقه بندي شده و حتي اشتراك در افزايش قيمت در قالب عقود اسلامي قابل طرح هستند. براي مثال مي توان عقدي به نام «فروش اقساطي قسمتي» را بنيان گذاشت، كه فرضاً در هر دوره 3 تا 5 ساله در آن يك دانگ (يا حصه اي ديگر) از دارايي به قيمت ورز مورد فروش اقساطي قرار گيرد.

از مسائل مبتلا به سيستم هاي بانكي در اين دوران دخالت دولت در امور بانكي در قالب اعمال محدوديت ها ‌(از جمله سهميه بندي اعتبارات) تعيين نرخ سود سپرده ها، تعيين نرخ سود اعتبارات (گاهاً تا 4 درصد) و ديگر سياست هاي تكليفي است كه علاوه بر از بين بردن شفافيت عملكرد بانكها، سودآوري بانك ها را به قيمت اعطاي وام هاي با يارانه تحت الشعاع قرار مي دهد. پر واضح است كه بانك ها براساس تبصره بند ب ماده 3 فصل دوم قانون بانكداري بدون ربا، بعنوان وكيل و امين در مقابل مردمي كه پول هايشان را نزد بانك، براي بهترين سرمايه گذاري به امانت گذاشته اند مسئول و جوابگو مي باشند.

    بعنوان نتيجه قابل بحث مي تواند ذكر كرد كه حتي اگر دولت مصمم به توزيع يارانه هاي مورد نظر خود به حساب بانك ها است، براي اين كار بايد از حساب سود ويژه بانك ها برداشته شود. (در صورت وجود) و نه از حساب عملكرد آنها و تنها در اين صورت است كه مي توان عملكرد بانك ها را به روشني ديد و در مورد كارآيي آنها بعنوان ابزار قدرتمندي در دست دولت اظهار نظر كرد.

    البته در خاتمه بايد اشاره كرد كه نتيجه گيري بالا براساس الگوي مورد استفاده در تحقيق است و شايد بتوان مدل هاي بهتري را از نظر توجيه دقيق شرايط اقتصادي كشور تبيين كرد و نتايج ديگري گرفت. لذا از آنجايي كه اين درساله، اولين تحقيق در موضوع رهن مي باشد، ممكن است به تنهايي نيز نتواند پايه نتيجه گيري هاي كاربردي قرار گيرد، اما مي تواند بعنوان پايه اي بريا تحقيقات بعدي كه برخي از آنها مي توانند جنبه كاربردي و عملي داشته باشند مورد استفاده قرار گيرد. دستيابي به نتايج قطعي و ارائه احكام دقيق نيازمند تحقيق بيشتر در اين زمينه است.

را افزايش دهد و به فرض وجود جابجايي بين دارائي ها، تخصيص وجوه به اوراق قرضه دولتي را كاهش دهد. 

   در كوتاه مدت ساير عوامل ممكن است در تصميمات سرمايه گذاري تاثير بگذارند. اين مسئله متناوباً مورد توجه قرار مي گيرد. كه بنگاه ها نخواهند توانست كه به سرعت و صد در صد پرتفوي خو را با تغيير شرايط مثال افزايشي در نرخ رهن تعديل كنند. تا اطميناني در مورد آينده هزينه‌هاي معاملاتي و شايد نياز به پوشش دادن تقاضهاي فوري مشتريان بعمل آوردن احتياط بيشتر و تعديل جزئي را ضروري مي سازد. بعلاوه جريان نقدي كوتاه مدت ممكن است سپرده گذاري سريع در دارائي هاي بنگاه را اجباري سازد. براي مثال يك بنگاه ممكن است در كوتاه مدت قبل از اينكه فرصت تخصيص صحيح و شايسته اين وجوه به رهن ها را داشته باشد يك سپرده غير منتطره را روي اوراق قرضه دولتي سرمايه گذاري كند.

تقاضا براي رهن

تقاضا براي رهن ها اغلب در اشكال اساسي آن با تئوري انتخاب پرتفوي خانواده ارتباط دارد. اگرچه اين تقاضا غالباً مستقيماً براي خانه هايي كه توسط دارنده اشغال شده است شكل مي گيرد، اما حالاتي نيز وجود دارد كه وجوه رهني مي تواند موردنياز واقع شود. بهرحال آنچه كه مسلم است تعيين كننده اصلي در اين گونه تقاضاها، ارزش دارائي خانوار (ثروت) در يك مقطع زماني مشخص است. بعنوان استخراج قاعده اي براي رفتار خانواده در اين زمينه خانوار براي حداكثر كردن تابع مطلوبيت خود ارزش خالص دارائي خود را در بين دارائي هاي حقيقي و مالي توزيع خواهد كرد. از قرار معلوم عواملي مانند خرسندي از داشتن دارائي حقيقي، درآمد (بهره) قابل حصول از دارائي هاي مال يو نقدينگي يا غير نقدينگي ارزش هر نوع دارائي، نقش بسزائي در تعيين اين تابع مطلوبيت خواهند داشت. در نهايت باتخصيص خوش بينانه، مطلوبيت نهايي تمام دارائي ها مساوي خواهد بود.

خانوار به منظور افزايش سطح دارائي خود وام مي گيرد. در كل خانوار وقتي وام واهد گرفت كه هزينه نهايي (عدم مطلوبيت نهايي) وام گرفتن كمترل از مطلوبيت نهايي ناشي از دارائي هاي وي باشد. اما يك حقيقت اساسي و مهم بايد روشن شود. تقريبا در هر حالت يك خانار فقط مي تواند بر پايه وثايق معتبر وام بگيرد. در حالي كه اعتبار بازار سهام بر پايه نگهداري اوراق سهام قرار دارد و اعتبار مشتري به داشتن ثبات و خوش نامي است، وامها نيز فقط با وثايق قابل دستيابي هستند. يك اثر اين اجبار ها تشويق خريد دارائي هاي است كه در نتيجه درخواست وسايق رهني براي نيازمندان و هزينه دستيابي به وام تاثير مي پذيرد، كار مي كند. نرخ بهره رهن و مقدار موجودي اعتبار براي مسكن دو عنصر مهم شرايط مالي بازار رهن هستند و ميزان پاسخگويي عرضه به تقاضاي بعمل آمده را تعيين مي كنند. عناصر ديگري نيز از قبيل شرايط غير مالي اعتبار، مدت بازپرداخت، نحوه پرداخت و قوانين ناظر بر اينگونه امور در اين بازار مخصوصاً در كشورهايي مثل كشور ما دخالت دارند.

   بحث اصلي در كاركرد نظامي مثل نظام بازار رهن تقابل بين نيروهاي عرضه و تقاضا است. بنابراين اين مهم است كه بدانيم آيا وجوه قابل اختصاص به معاملات رهني مسكن به صورت بهينه به تقاضاي وام رهني تخصيص يافته اند يا خير، جواب اين سوال كارايي بازار رهن را نشان خواهد داد. 

پس به طور خلاصه كارآيي مورد نظر بازار رهن خود را بدين شكل تعريف مي كنيم:

كارآيي بازار رهن عبارت است از وضعيتي است كه در آن ميزان تقاضاي خانوار ها براي وجوه رهني با تخصيص بهينه منابع از طرف بنگاه هاي عرضه كننده رهن پوشش داده مي شود. پوشش بيشتر به معناي كارآيي بيشتر و پوشش كمتر به معناي كارآيي كمتر است.

اين تحقيق مبتني بر دو فرضيه زير است:

1-از تمامي ظرفيت بازار رهن در ايران استفاده نمي شود:

2-امكان گسترش بازار رهن به منوظر توسعه بازار سرمايه مسكن وجود دارد. باطراحي ابزار مالي رهني جديد مي توان بازار سرمايه رهن را گسترش داد.

ظرفيت بازار رهن در يك نوع برخورد اقتصادي با قضيه از طريق تخيمن عرضه و تقاضاي بهينه ميزان وجوه رهني قابل بررسي است. اگر چه شناخت دقيق ظرفيت بازار رهن و اندازه گيري آن به دلايل ضعف سيستم آماري و اطلاعاتي نظام مالي كشور به راحتي مقدور نيست، ليكن با توسل به معادلات عرضه و تقاضاي وچوه رهني سعي خواهيم كرد كه ميزان مطلوب وجوه رهني قابل عرضه براي بنگاه هاي عرضه كندنه رهن (بانك ها) را تخمين بزنيم و در برخوردي كمي متفاوت با بخش عرضه، استنتاج هايي را نيز در مورد تقاضاي بيهينه وجوه رهني بعمل بياوريم. از نتيجه اين بحث در بررسي فرضيه دوم استفاده خواهيم كرد.

عرضه رهن

يك موسسه سپرده ها را از بازار آزاد به دست مي آ‎ورد و اين سپرده ها اساس فعاليت هاي سرمايه گذاري آن را تشكيل مي دهد. تخصيص وجوه بنگاه بين دارائي هاي رقابتي مختلف اساساً به وسيله خالص درآمد زايي و ارزش نقدينگي دارائي ها تعيين مي شود. بنابراين اگر نرخ بهره به نسبت درآمد زايي اوراق قرضه دولتي افزايش يابد بايد انتظار داشت كه بنگاه تخصيص وجوه خود به رهنما